מחירי הדיור נמצאים בעליה כבר כמעט 20 שנה! האם המגמה צפויה להימשך? מה התחזית לשנה הקרובה? ומה ניתן ללמוד מההיסטוריה? תשובות לכל השאלות האלו ועוד במאמר הבא.
מדד מחירי הדירות בחודש דצמבר 2024 יפורסם ב 15/03/2025.
מדד מחירי הדירות בחודש נובמבר 2024 עלה ב 0.4%.
מדד מחירי הדירות 2024 עלה ב 8.3%.
מדד מחירי הדירות 2023 ירד ב 1.0%.
מדד מחירי הדירות 2022 עלה ב 14.7%.
* המחירים המוצגים הם עבור דירות 3.5-4 חדרים, ונלקחו מאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - דוח שינוי במחירי שוק הדירות האחרון.
** השכר הממוצע במשק נכון להיום עומד על 11,730 לפי אתר הביטוח הלאומי.
ישנם גורמים רבים שמשפיעים על התחזית, אך אפשר לחלק אותם לשלושה גורמים מרכזיים:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי רבעון דוח על היקף הבניה בארץ, אשר המידע בו נאסף ממספר מקורות שונים: היתרי בניה שמנפיקות הוועדות המקומיות והמרחביות לתכנון ולבנייה, סקר מעקבי בניה שנאסף מקבלנים וחברות בניה, קבצים מנהליים של בנייה בפיקוח משרד הבינוי והשיכון, ודוחות של משרד הפנים. בנוסף הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מידע על כמות משקי הבית החדשים במדינה - משק בית הנו אדם אחד או יותר הגרים ביחד ולהם הוצאות מחיה משותפות.
לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לראות שבשנים האחרונות נבנו כ50 אלף יחידות דיור מדי שנה:
עם זאת ניתן לראות בגרף הבא מתוך דוח התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שכמעט בכל שנה כמות משקי הבית החדשים עלתה על כמות הדירות החדשות שנבנו, הפער בין כמות משקי הבית החדשים לכמות הדירות שנבנו רק גדל משנה לשנה, וכיום לפי הדוח קיים מחסור של 228 אלף דירות.
ניתן להעריך שככל שהפער והמחסור בדירות יגדל, כך יגדלו הסיכויים להמשך עליית מחירי הדירות החדשות.
כשהריבית במשק עולה פחות אנשים קונים דירות. הסיבה לכך נובעת מכך שאם הריבית במשק עולה, אז ריביות המשכנתא עולות, בהתאם ההחזרים החודשיים על המשכנתא עולים, וכך יותר קשה למשפחות לקחת משכנתא לטובת רכישת דירה.
כפי שניתן לראות מהגרף, החל מתחילת העליות בריבית בנק ישראל באפריל 2022, היקף העסקאות לדירות חדשות בצניחה. לצפייה בתחזיות העדכניות לריבית בנק ישראל היכנסו לעמוד התחזיות הכלכליות שלנו.
במדינה הקטנה והיפה שלנו יש שלושה דברים שמאד חשובים לאזרחים: יציבות ביטחונית, כלכלית וחברתית.
אלו הגורמים המרכזיים שמובילים לעליית מחירי הדירות:
מחירי הדירות עלו בעשור האחרון בעשרות אחוזים!
כן כמובן, תמיד יש סיכוי לירידת מחירי הדיור. כפי שניתן בגרף מחירי הדיור שהצגנו, בשנת 2000 ירדו מחירי הדיור ב6.2%, ב2003 ב6.1%, ב2004 ב1.4%, ב2006 ב4.4%, וב2018 ב1%.
זה נכון שבשנים האחרונות המגמה הייתה בעיקר של עלייה, אך זה גם יכול להוות אינדיקציה לשוק "בועתי" בו המחירים גבוהים מהשווי האמיתי שלהם, ושבשנים הקרובות נראה תיקון וירידת מחירים.
מדד מחירי הדיור הינו מדד שמפורסם מספר פעמים בשנה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומציג את השינויים במחירי הדיור בישראל בכלל או לפי מחוזות וערים גדולות בפרט. המדד מבטא את השינוי במחירי הדירות (חדשות ויד שנייה) לאורך זמן, כאשר המקור של הנתונים עליהם מסתמך המדד הוא דיווח העסקאות ברשות המיסים.
מינואר 1999 מדד מחירי דירות אינו מהווה יותר חלק של מדד המחירים לצרכן (והחלק של מדד המחירים לצרכן שמוגדר "דיור" מייצג אך ורק את השינויים בעלויות שכר הדירה ולא במחירי הדיור).
לבנק ישראל ונגיד בנק ישראל בראשו, יש כח והשפעה משמעותית על הכלכלה בארץ בעזרת כלי שנקרא ריבית בנק ישראל. הריבית יכולה להשתנות כל חודש וחצי בהתאם להחלטת הנגיד, והסיבה שיש לריבית הזאת כלכך הרבה כח זה כי היא הבסיס לריבית הפריים, הריבית של רוב ההלוואות בשוק (ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%).
אחד הדברים הראשונים שמלמדים בקורס מאקרו-כלכלה הוא:
לכן, כאשר הנגיד מחליט לעלות את הריבית, הוא בפועל מייקר בין היתר את הריביות של הלוואת המשכנתא, מה שמוביל לכך שפחות אנשים קונים דירות, וכתוצאה מכך מחירי הדיור עשויים לרדת.
באותו אופן, כאשר הנגיד מחליט להוריד את ריבית בנק ישראל, הוא מוזיל את עלויות המשכנתא, מעודד אנשים לקנות דירות, ומוביל לכך שהמחירים יעלו.
אם אתם שואלים את עצמכם מה בעצם נגיד בנק ישראל רוצה? התשובה פשוטה ושקופה לגמרי לציבור, הנגיד רוצה צמיחה בריאה, כלומר עליית מחירים מתונה ולא של 10% בשנה. לפי פרסומי בנק ישראל, הנגיד היה רוצה לראות בישראל עליית מחירים של 1%-3% בשנה כפי שכלכלות במדינות מערביות אחרות שואפות.
עבור אלו מכם שרוצים לבדוק את השינויים במדד מחירי הדיור עבור תקופת מסויימת, הדרך המדויקת והפשוטה ביותר לבצע את הבדיקה זה בעזרת מחשבון הצמדה למדדים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
